Erfpacht in Den Haag
In Den Haag staat veel grond in erfpacht. U bent eigenaar van het huis, maar de gemeente van de grond. Dit betekent het voor uw hypotheek.
Met erfpacht betaalt u de gemeente een jaarlijkse canon voor de grond: in 2026 3,3% van de grondwaarde bij contracten van 1986 en 2,2% bij die van 2024. De canon is aftrekbaar en telt mee in wat u kunt lenen. U kunt de canon afkopen, en daarna soms de grond kopen. Polat leest het contract voordat u een bod doet.
Welk contract heeft het huis
Den Haag heeft verschillende erfpachtvoorwaarden. Welke voor uw huis gelden, staat in de akte en bepaalt bijna alles: hoe lang het recht loopt, hoe de canon wordt berekend en of u kunt afkopen.
- Algemene Voorwaarden 1923: tijdelijk
- Algemene Bepalingen 1977: tijdvakken van 50 jaar
- Algemene Bepalingen 1986: eeuwigdurend
- Algemene Bepalingen 2024: eeuwigdurend, voor uitgiften vanaf 24 december 2024
Voor delen van Scheveningen gelden eigen bepalingen.
Wat de canon kost
De canon is een percentage van de grondwaarde. Bij de Algemene Bepalingen 1986 stelt de gemeente dat percentage elk jaar op 1 januari vast; voor 2026 is het 3,3%. Bij de Algemene Bepalingen 2024 is het een gemiddelde over tien jaar; voor 2026 is het 2,2%. Daarbij komen € 34 beheerkosten per jaar.
De canon die u elk jaar betaalt, is aftrekbaar als kosten van uw eigen woning. Voor de bank is het een vaste last, net als de rente. Daardoor kunt u met erfpacht iets minder lenen dan zonder.
Afkopen of de grond kopen
Bij een contract van na 1986 kunt u de canon voor altijd afkopen. U betaalt dan één keer een bedrag op basis van de grondwaarde, plus een bedrag voor beheerkosten en renteverlies. De gemeente doet binnen vier tot zes weken een aanbod. Die afkoopsom is niet aftrekbaar, maar de rente op een lening om hem te betalen meestal wel.
Heeft u de canon helemaal afgekocht, woont u er zelf en ligt de woning in een gebied dat de gemeente heeft aangewezen, dan kunt u ook de grond kopen. U betaalt dan een vast bedrag op basis van de WOZ-waarde: van € 700 tot € 6.980, plus notaris, overdrachtsbelasting en kadaster. Bij een appartement gaat de aanvraag via de VvE.
Een oud contract dat binnen 15 jaar afloopt? Dan moet eerst de huidige eigenaar heruitgifte aanvragen. De aanvraag kost € 750; dat bedrag krijgt u terug als u het aanbod van de gemeente accepteert.
Erfpacht en de bank
Geldverstrekkers kijken bij erfpacht vooral naar twee dingen: hoe hoog de canon is, en of het recht afloopt tijdens de looptijd van de hypotheek. Een contract dat binnenkort afloopt, maakt de toekomstige canon onzeker. Dat maakt financieren lastiger.
Met NHG gelden extra regels. De canon telt mee in uw maandlasten, en bij een erfpachtcontract van vóór 1992 moet het recht nog minstens de helft van de looptijd van de lening doorlopen. Een afkoopsom mag u meefinancieren als de afkoop minstens zo lang loopt als de lening.
Lees ook de pagina over uw eerste huis in Den Haag.
Vragen over erfpacht
Krijg ik een hypotheek op een huis met erfpacht?
Meestal wel. De bank rekent de canon mee in uw maandlasten, waardoor u iets minder kunt lenen. Loopt een oud erfpachtcontract af tijdens de looptijd van de hypotheek, dan kijkt de bank extra kritisch, en met NHG gelden extra regels. Polat zoekt het voor u uit voordat u een bod doet.
Is de canon aftrekbaar?
Ja. De canon die u elk jaar betaalt, mag u aftrekken als kosten van uw eigen woning, net als hypotheekrente. Een afkoopsom voor de canon is niet aftrekbaar. De rente op een lening om de canon af te kopen meestal wel.
Hoeveel canon betaal ik in 2026?
Dat hangt af van uw contract. Bij de Algemene Bepalingen 1986 is het canonpercentage in 2026 3,3% van de grondwaarde; bij de Algemene Bepalingen 2024 is het 2,2%. Daarbovenop betaalt u € 34 per jaar beheerkosten. Het percentage wordt elk jaar op 1 januari opnieuw vastgesteld.
Wat als mijn erfpachtcontract binnen 15 jaar afloopt?
Dan kan de huidige eigenaar heruitgifte aanvragen bij de gemeente. De grond wordt opnieuw gewaardeerd en u krijgt een aanbod. De aanvraag kost € 750, en dat bedrag komt terug zodra u het aanbod aanneemt. Koopt u zo'n huis, vraag de verkoper dan of dat al is gebeurd.
Kan ik de grond kopen?
Soms, en alleen onder strikte voorwaarden van de gemeente: een aangewezen gebied, zelf bewonen en een eeuwigdurend contract van na 1986 waarvan de canon helemaal is afgekocht. De koopprijs is een vast bedrag vanaf € 700, afhankelijk van de WOZ-waarde; notaris, overdrachtsbelasting en kadaster komen erbij.
Telt erfpacht mee voor NHG?
Ja. Heeft het huis een oud erfpachtcontract, laat dan vóór uw bod nakijken of het recht lang genoeg doorloopt voor een lening met NHG.
Lees ook
Laat het contract nakijken
De erfpachtakte van het huis vertelt veel. Laat hem lezen voordat u een bod doet.