Oversluiten, verhogen of verduurzamen
U woont er al, maar de hypotheek past niet meer. Een lagere rente, een nieuwe keuken of een warmtepomp: zo rekent u het door.
Bij oversluiten mag de bank niet meer boete rekenen dan zijn eigen nadeel, en het boetevrije deel telt niet mee. Verhoogt u voor een verbouwing of verduurzaming, dan blijft de rente aftrekbaar als u het extra deel aflost. Een oude aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 kunt u behouden. Polat rekent uit of het loont.
Loont oversluiten?
Is uw rente hoger dan de rente van nu, dan kan oversluiten naar een andere bank lonen. Daar staat een boete tegenover. De bank mag niet meer vragen dan zijn financiële nadeel, en moet u een berekening geven met de aannames die hij gebruikt. Over het deel dat u elk jaar boetevrij mag aflossen, meestal minimaal 10% van de oorspronkelijke lening, rekent hij niets.
Daarnaast betaalt u voor een nieuwe hypotheek opnieuw advies, notaris en meestal een taxatie. Polat zet alles naast elkaar: de boete, de kosten, de nieuwe maandlasten en na hoeveel jaar u het terugverdient. Daarbij kijkt het kantoor naar uw eigen bank en naar andere geldverstrekkers.
Bij verhuizen of overlijden hoeft u bij de meeste banken geen boete te betalen. Dat staat in de voorwaarden van uw hypotheek; kijk het na of laat Polat ernaar kijken.
Verhogen voor een verbouwing
Een nieuwe keuken, een uitbouw of een extra slaapkamer kunt u financieren door uw hypotheek te verhogen. De rente is aftrekbaar als u het geld aan de woning besteedt en de verhoging annuïtair of lineair aflost.
Vaak komt het geld in een bouwdepot. Zo lang het depot voor de verbouwing wordt gebruikt, is de rente maximaal twee jaar aftrekbaar. Bewaar de facturen. Wat er na twee jaar nog in staat, telt fiscaal niet meer mee voor de woning.
Verduurzamen
Voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp mag u extra lenen, ook boven de waarde van uw woning. Hoe onzuiniger het huis, hoe meer: in 2026 tot € 20.000 bij energielabel E, F of G, € 15.000 bij C of D en € 10.000 bij A of B. Heeft de woning geen label, dan is het € 10.000.
Een andere route is de Energiebespaarlening van het Warmtefonds, van € 1.000 tot € 29.000, voor eigenaren die er zelf wonen. Die staat los van uw hypotheek. In het gesprek ziet u beide: wat kost het per maand, en hoe lang loopt de lening.
Een oude hypotheek, nieuwe regels
Heeft u een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013? Voor dat bedrag blijven de oude regels gelden. U mag het oversluiten en meenemen naar een nieuwe woning, zonder dat u verplicht moet aflossen voor de renteaftrek.
Leent u er iets bij, dan gelden voor dat extra deel de nieuwe regels: aflossen in 30 jaar. Een hypotheek kan dus uit een oud en een nieuw deel bestaan. Polat legt uit wat dat voor uw maandlasten en uw belasting betekent.
Twijfelt u tussen oversluiten en rentemiddeling bij uw eigen bank? Ook die berekening maakt het kantoor. Wat het advies kost, hoort u vooraf in het eerste gesprek.
Vragen over oversluiten
Hoe hoog is de boete als ik mijn hypotheek oversluit?
De bank mag niet meer rekenen dan het financiële nadeel dat hij lijdt, en moet u laten zien hoe hij dat heeft berekend. Het nadeel hangt af van het verschil tussen uw rente en de rente van nu, en van hoe lang uw rentevaste periode nog loopt. Over het deel dat u boetevrij mag aflossen, betaalt u niets.
Is de boeterente aftrekbaar?
Als u oversluit naar een andere geldverstrekker, is de boete aftrekbaar voor het deel dat bij uw eigenwoningschuld hoort. Leent u de boete mee in een hogere hypotheek, dan is de rente over die verhoging niet aftrekbaar.
Wat is rentemiddeling?
Bij rentemiddeling blijft u bij uw bank, maar stopt uw rentevaste periode en begint een nieuwe tegen een rente die een gemiddelde is van uw oude rente en de rente van nu. U betaalt geen boete in één keer; die zit in de rente. De bank mag er niet meer voor rekenen dan zijn nadeel.
Raak ik mijn oude aflossingsvrije hypotheek kwijt als ik oversluit?
Nee. Voor een hypotheek die op 31 december 2012 al bestond, blijven de oude regels gelden, ook als u oversluit of verhuist. Leent u meer, dan moet dat extra deel wel in 30 jaar worden afgelost om de rente te kunnen aftrekken.
Is de rente aftrekbaar als ik mijn hypotheek verhoog voor een verbouwing?
Ja, als u het geld gebruikt om uw eigen woning te verbeteren of te onderhouden, en u de verhoging annuïtair of lineair aflost. Zet u het geld in een bouwdepot, dan is de rente maximaal twee jaar aftrekbaar zolang het depot voor de verbouwing wordt gebruikt.
Wat is de Energiebespaarlening?
Een lening van het Warmtefonds voor isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp in uw eigen bestaande woning, van € 1.000 tot € 29.000. Bij een lager huishoudinkomen kan de rente lager zijn. De actuele voorwaarden en rentes staan op warmtefonds.nl.
Eerst de som, dan de keuze
Neem het overzicht van uw huidige hypotheek mee naar het gesprek.